Stellen Sie sich ein Pralinengeschäft vor. Als Erstes das Schaufenster: In der Auslage verlockende, delikate Stücke. Konfekt in allen Farben und Formen. Dunkle Schokolade, weiße Schokolade, zart-knackige Mandeln, Stückchen von karamellisierten Früchten, einige Pralinen eingewickelt in glänzende Goldfolie. Dann das Ladeninnere: Schon beim ersten Schritt über die Schwelle steigt einem ein verführerischer Duft in die Nase. Ein Duft nach gebrannten Mandeln, nach geschmolzenem Himmel, nach süßer Verführung. Sie sehen Schokolade, so weit das Auge reicht. Rechtsum kleine Dragees, mit Schokolade überzogene Früchte, Nüsse im Schokoladenmantel, linker Hand Tafeln von groß bis klein, von Marzipan über Nugat bis hin zu exotischen Sorten wie „Ingwer-Limette“ oder „Roter Pfeffer-Chili“.
Wenn Sie aus diesem Geschäft wieder heraustreten – was sehen Sie dann? Vermutlich weitere Geschäfte, eine belebte Innenstadt, Fußgänger mit großen Einkaufstüten. Was Sie nicht sehen, sind Industriebauten, Fabrikhallen oder Einfamilienhäuser. Denn ein Schokoladengeschäft lebt von Laufkundschaft. Kaum jemand fährt in einen Vorort oder in ein Industriegebiet, um Schokolade zu kaufen.
Jede Firma ist anders, jede Immobilie auch
Umgekehrt: Eine Firma, die – sagen wir mal – Autozubehör fertigt, die jeden Tag dutzende von Lkws auf die Reise in andere Werke schickt und mindestens ebensoviel Material von anderen Fabriken erhält – eine solche Firma also, die wird wohl kaum mitten in einer Stadt residieren. Firmen, die Abgase produzieren und für hunderte von Mitarbeitern Parkplätze benötigen, suchen sich eher gezielt ein Industriegebiet aus. Für sie zählt ein niedriger Flächenpreis. Und eine gute Verkehrsanbindung, damit die an- und ausliefernden Lkws schnell vor Ort und schnell wieder auf der Strecke sind.
Diese Beispiele zeigen, dass bei Gewerbeimmobilien die Lage eine entscheidende Rolle spielt. Eine genaue Analyse des Bedarfs steht deshalb immer an erster Stelle. Einzelhandel setzt in der Regel auf innenstadtnahe Immobilien, die Laufkundschaft anziehen. Restaurants suchen meist ebenso die Nähe zur City –oder sie brauchen Alleinstellungsmerkmale, für die die Gäste auch weitere Wege in Kauf nehmen. Bei Büros kommt es darauf an, wie viel Publikumsverkehr herrscht. Anwaltskanzleien, Arztpraxen und Dienstleister präferieren in der Regel ebenso zentrale Lagen. Wichtig ist hier vor allem das Umfeld. Auch Vororte und bestimmte Stadtteile können eine exzellente Adresse sein. Durch eine gute Internetanbindung sind viele Büros heutzutage jedoch äußerst flexibel. Aufträge müssen nicht mehr persönlich abgesprochen werden, für Selbstständige ist oft das Homeoffice eine adäquate Alternative. Produzierendes Gewerbe ist meist im Industriegebiet an der richtigen Adresse. Hier stimmt auch gleich die Infrastruktur.
Beratung
In den meisten Städten gibt es Makler, die sich speziell auf Gewerbeimmobilien spezialisiert haben. Sie können ebenso bei der Suche nach dem passenden Objekt helfen wie etwa Wohnbaufirmen oder spezielle Dienstleister in diesem Segment. Auch die IHK sowie die Städte und Gemeinden selbst können oft weiterhelfen.
Kosten-Nutzen-Rechnung
Eine wichtige Frage auf dem Weg zur Traum-Gewerbeimmobilie ist die Finanzierung.
Die grundsätzliche Entscheidung ist zunächst „mieten oder kaufen“. Sie hängt zum einen vom Angebot ab, aber auch von den derzeitigen finanziellen Verhältnissen des Interessenten und den äußeren Faktoren. Wer über Rücklagen verfügt, für den kann es in Zeiten niedriger Zinsen durchaus attraktiv sein, in Betongold zu investieren. Allerdings sollte er sich auch über mögliche Folgekosten wie den Unterhalt der Immobilie im Klaren sein.
Infrastruktur
Ebenfalls auf dem Zettel sollte die Frage nach der Infrastruktur stehen.
Dazu gehören mehrere Faktoren: Wer viel Verkehr erzeugt, muss natürlich über entsprechende Straßen verfügen. Wie weit ist der nächste Bahnhof/Flughafen weg? Aber auch banale Dinge wie eine zuverlässige Stromversorgung und ein stabil laufendes Internet gehören zur Infrastruktur. Nicht zuletzt die Ausstattung des Gebäudes mit Sozialräumen und Lagerflächen.
Expansion
Horrorszenario: heute gebaut, morgen schon zu klein. Und für einen Anbau ist kein Platz ...
Man weiß nie, wie sich das Geschäft entwickelt. So manche Firma mit Bilderbuchkarriere hatte gerade eine Erweiterung fertiggestellt, als schon die nächste nötig wurde. Wertvolle Zeit und Energie mussten in die Suche nach einem weiteren Standort gesteckt werden. Eine optionale Erweiterungsfläche kann die Lösung sein.